24 marts, 2022

Olga Rudzika, Pro Kapital Latvia izpilddirektore

2022 gada pavasarī runāt par kapitāla saglabāšanu šķiet neiederīgi. Ir sajūta, ka laikā, kad Ukraina pašaizliedzīgi cīnās pret Krievijas agresiju, par naudas lietām runāt vispār nav jēgas. Ir saprotams, ka daudzi ikdienišķi jautājumi šodien ir palikuši ēnā, taču savu nozīmi tie nav zaudējuši. Tie notiek neatkarīgi no tā, vai par tām domājam, vai nē. Piemēram, tas, ka Latvija strauji tuvojas divciparu inflācijas līmenim, nozīmē, ka mums ir jāparūpējas par saviem noguldījumiem un ieguldījumiem. Un tas jādara nevis “pēc kāda laika”, bet tieši tagad.

Inflācijas kāpums aizsākās pandēmijas seku dēļ – “mājsēdes” sākumā, pieprasījumam samazinoties, cenas visās pasaulē kritās, bet tiklīdz parādījās pirmās pazīmes par kovida pārvarēšanu, cenas sāka strauji augt. Tam bija vairāki iemesli, bet trīs galvenie: energoresursu cenu kāpums, kas vienmēr “parauj līdzi” visas pārējās nozares; būtiski pārrāvumi piegāžu ķēdēs, kas notika dēļ milzīgā pieprasījuma; uzņēmumu veidotie papildu krājumi, lai nepieļautu materiālu trūkumu (sīkāk par inflācijas cēloņiem lasiet LB prezidenta Mārtiņa Kazāka rakstā šeit).

“Eļļu” inflācijas “ugunskurā” ir pielējis Krievijas iebrukums Ukrainā, kas (abstrahējoties no kara šausmām kā tādām, cilvēku bojāejas) vēl vairāk kāpina energoresursu cenas un rada neskaidrības, piemēram, par labības eksporta apjomiem un cenu. Vairums eiropiešu ir emocionāli gatavi pieskaņot savu dzīvesveidu jaunajiem apstākļiem, jo apzinās notiekošā iemeslus un saprot, ka dārgāka degviela vai pārtika nav nekas salīdzinot ar postu, ko nodara karš. Ņemot vērā, ka pašlaik vēl ir pārāk daudz neskaidru faktoru, pat banku analītiķi atturas paust konkrētas prognozes par ekonomikas attīstību. Vienu gan var paredzēt diezgan droši – cenu kāpums nebūs vienu vai divu mēnešu “neērtība”, bet krietni ilgāks periods. Tāpēc būtu vērts apdomāt iespējamos veidus, kā saglabāt savu uzkrājumus, kurus glabājot bankas kontā, pamazām “noēdīs” cenu kāpums.

Kvalitatīvs nekustamais īpašums vienmēr ir bijis viens no populārākajiem ieguldījumu veidiem. Baltijas valstīs pēdējo gadu laikā ir daudz tādu projektu, kurus izpārdod ilgi pirms ēkas ir uzbūvētas. Iegulda baltieši paši, iegulda arī ziemeļvalstu pensiju fondi un citi investori. Jo labs, kvalitatīvi uzbūvēts mājoklis ir droša un stabila investīcija, kas savu vērtību nezaudē (inflācijas apstākļos vērtība pat pieaug), turklāt ar nekustamo īpašumu var pelnīt, piedāvājot to īres tirgū. Runājot par šādu investīciju atdevi, – ja pirms kādiem astoņiem gadiem Rīgas centrā iegādāts dzīvoklis šobrīd tiktu piedāvāts tirgū, tā cena būtu gandrīz divkāršojusies, nodrošinot ieguldītajam kapitālam aptuveni 10%–12% pieaugumu ik gadu. Ja šis īpašums visu šo laiku būtu izīrēts, varētu rēķināties ar ienākumu, kas šobrīd ļautu pilnībā nosegt vienistabas dzīvokļa jaunajā projektā iegādes cenu.

Atšķirībā no citiem ieguldījumu veidiem (akcijas, obligācijas, citi finanšu instrumenti), nekustamā īpašuma lielākā priekšrocība ir patstāvīgi pieaugošs, stabils pieprasījums. Jā, arī šajā nozarē ir bijuši kritumi un problēmas, kas Latvijas gadījumā izrietēja no nesamērīgas kreditēšanas politikas. Tomēr vēl nekad nav bijis tā, ka cilvēki negribētu uzlabot savu dzīves telpu un kvalitāti. Šis ir sava veida “mūžīgais dzinējs”, kas nekustamo īpašumu projektu attīstītājiem liek meklēt aizvien jaunus veidus šī pieprasījuma apmierināšanai. Un tāpēc nekustamais īpašums ir pieprasīts naudas ieguldīšanas veids, it īpaši jau neskaidrību un krīžu apstākļos.

Kādam būtu jābūt nekustamā īpašuma projektam, kurā šobrīd būtu vērts ieguldīt? Vispirms jau ir jāsaprot, kādam mērķim īpašums tiek iegādāts – savām vajadzībām vai izīrēšanai. No tā būs atkarīgi nākamie soļi. Ja dzīvoklis paredzēts savai ģimenei, papildus nepieciešamajai platībai, plānojumam un ēkas kvalitātei, nozīmīgs jautājums ir īpašumam apkārt esošā infrastruktūra – transports, mācību iestādes, iespējas ikdienas sporta nodarbībām. Ņemot vērā enerģijas cenu kāpumu, īpaši nozīmīgs faktors ir mājokļa tuvums darba vietai (bērnu mācību iestādēm), kā arī tā energoefektivitāte.

Ja šī plānota kā investīcija, ir jāsaprot, uz kāda veida īrniekiem īpašnieks orientēsies. Šobrīd lielu pieprasījuma daļu īres tirgū veido jaunās ģimenes, taču pirmspandēmijas laikā strauji auga ārvalstu studentu skaits, kuri nevēlējās dzīvot kopmītnē, bet kopā ar studiju biedriem īrēja nelielus dzīvokļus. Var paredzēt, ka ekonomiskajai situācijai iegūstot “jaunā normālā” apveidus, studenti īres tirgū atgriezīsies. Ekskluzīvu īpašumu gadījumā laba iespēja ir izmantot nekustamā īpašuma brokera pakalpojumus, kas uzņemas atbildību par īrnieku atrašanu ilgtermiņā. Proti, pašam īpašniekam ar šo jautājumu nemaz nav jānodarbojas. Vērtējot dzīvokļa kā investīcijas objekta iegādi, būtu ļoti uzmanīgi jāizvērtē pieprasījuma tendences. Piemēram, apskatot sludinājumus publiski pieejamās datubāzēs, uzreiz ir redzams, kuri rajoni ir pieprasītākie. Ja šobrīd Rīgā tas ir Āgenskalns un t.s. tālais centrs, pēc kāda laika tie jau varētu būt citi rajoni – ieguldot naudu īpašumā būtu jāpārdomā to, kāpēc cilvēki grib īrēt dzīvokļus tieši šajās vietās, un jāseko līdzi, kur un ko šobrīd būvē (plāno būvēt) nekustamā īpašuma attīstītāji. Saliekot kopā šīs komponentes, būs diezgan skaidrs, kādos īpašumos, kurā pilsētas rajonā ir vērts ieguldīt, lai nopelnītu visvairāk. Un līdzīgi kā pērkot dzīvokli savai ģimenei, arī izīrēšanas gadījumā vienmēr svarīga būs ēkas un dzīvokļu kvalitāte, energotaupība (šī faktora nozīme strauji pieaug) un atrašanās vieta.